Hipotecas con ITIN — comprar casa en EE.UU. sin SSN
Sí, puede comprar una casa en EE.UU. con ITIN y sin número de Seguro Social. Los prestamistas originaron aproximadamente 5,000-6,000 hipotecas ITIN en 2023, y el Urban Institute estima que la demanda real es de 73,000-88,000 préstamos al año — la brecha existe porque la mayoría de los bancos no puede revender estos préstamos, no porque los compradores no califiquen o no paguen. Según la investigación previa y las entrevistas con prestamistas que cita el Urban Institute, los préstamos ITIN se pagan bien y se suscriben con responsabilidad (el instituto advierte que aún faltan datos de desempeño para cuantificar la morosidad).
Esta guía cubre lo que de verdad funciona en 2026: qué tipos de préstamo están cerrados para usted (incluyendo un cambio grande de FHA en mayo de 2025), los términos reales verificados en las páginas de cada prestamista, y un directorio de instituciones cuyos programas ITIN confirmamos uno por uno.
¿Puedo comprar casa con un ITIN?
Sí. No necesita un número de Seguro Social ni un estatus migratorio particular para ser dueño de una propiedad en EE.UU. — la propiedad está abierta a cualquiera, y siempre puede comprar en efectivo. Lo que necesita un camino compatible con ITIN es el financiamiento. La versión corta:
- Quién presta: cooperativas de crédito comunitarias, CDFIs, bancos comunitarios y prestamistas non-QM/de portafolio — no FHA, VA ni USDA (vea la siguiente sección). El más grande es First National Bank of America, que presta en los 50 estados sin exigir SSN.
- Qué esperar: típicamente 10-20% de entrada y una tasa de alrededor de 0.5-2 puntos por encima de un préstamo convencional comparable — un recargo por costo de fondeo, no un reflejo de su riesgo (los prestamistas reportan que los préstamos ITIN se pagan bien; los datos comparativos de morosidad todavía se están recopilando).
- Qué va a necesitar: un ITIN, alrededor de 2 años de declaraciones de impuestos presentadas con él, historial de trabajo/ingresos, y un puntaje de crédito o crédito alternativo (renta, servicios) — lista completa más abajo.
- El cierre en sí es idéntico al de cualquier otra hipoteca en EE.UU.
El resto de esta guía es el detalle detrás de cada punto — los préstamos que no puede obtener, el directorio verificado de prestamistas, los documentos y el proceso paso a paso.
Primero, los préstamos que NO puede obtener solo con ITIN
Aquí es donde la mayoría de los consejos en internet están equivocados o desactualizados:
| Tipo de préstamo | Solo con ITIN | Por qué |
|---|---|---|
| FHA | ❌ No | Desde el 25 de mayo de 2025 (Mortgagee Letter 2025-09), FHA excluye a todos los residentes no permanentes — incluso con permiso de trabajo y SSN. Los titulares de solo-ITIN nunca fueron elegibles. |
| VA | ❌ No | Exige servicio militar estadounidense calificante. |
| USDA | ❌ No | Exige ser ciudadano, nacional de EE.UU. o extranjero calificado (7 CFR 3555.151). |
| Convencional (Fannie Mae / Freddie Mac) | ⚠️ Depende del estatus | La Selling Guide de Fannie Mae (B2-2-02) exige presencia legal, que el prestamista debe garantizar; si un prestamista acepta suscribir con ITIN es decisión propia del prestamista. La Guía de Freddie Mac §5103.1 (no reverificada el 2026-09-02) también trata como no elegible a un prestatario sin estatus legal de residencia. Titulares de ITIN con estatus migratorio documentado a veces logran un préstamo conforme; los indocumentados no. |
Así que para la mayoría de los compradores solo-con-ITIN, el camino es un préstamo de portafolio o non-QM: la cooperativa, banco comunitario o prestamista especializado conserva el préstamo (o lo vende en paquetes non-QM) en lugar de venderlo a las agencias respaldadas por el gobierno.
Los términos reales en 2026 — verificados, no folclore
De las páginas de programas de los prestamistas y del estudio de mercado del Urban Institute:
| Término | Rango típico |
|---|---|
| Entrada (enganche) | 10-20% (Urban Institute) — 10% (WEOKIE), 15% (FNBA, ACC), 20% (Angel Oak, Redwood, Griffin). Una excepción por debajo de ese piso: 5% (Latino Community CU, con su producto de tasa ajustable para residencia principal) |
| Tasa de interés | 0.5 a 2 puntos porcentuales por encima de una tasa convencional comparable |
| Crédito | FICO desde 620-660, o sin puntaje con 2+ líneas alternativas (renta, servicios, teléfono, seguros) |
| Relación deuda-ingreso | Depende del prestamista. Solo dos del directorio publican un tope: 50% (ACC; Angel Oak en compra o refinanciamiento de tasa y plazo) y 43% (Angel Oak en refinanciamiento con retiro de efectivo) |
| Plazos | Tasa fija a 15/20/30 años ampliamente disponible |
¿Por qué el recargo en la tasa? No es por su riesgo. Estos préstamos no tienen mercado de seguro hipotecario privado ni comprador de agencia, así que el prestamista los fondea con su propio balance. Las entrevistas del Urban Institute encontraron que los préstamos ITIN se pagan bien y se suscriben con responsabilidad (advierte que aún faltan datos de desempeño para cuantificar la morosidad), y un piloto de préstamos ITIN en 13 cooperativas reportó retornos sobre activos de 2.38% a 5.71% frente a un promedio de 0.75% en todos los productos.
Documentos que va a necesitar
- Su carta de asignación del ITIN (aviso CP-565 del IRS) o tarjeta ITIN — y el ITIN debe estar activo, no vencido. Si caducó, renuévelo primero.
- Dos años de declaraciones de impuestos presentadas con el ITIN. Es el constructor de expediente más importante — cada año que declara impuestos con su ITIN es un año de historial de ingresos listo para hipoteca. Algunas cooperativas aceptan un año.
- Documentación de ingresos: 2 años de historial de trabajo con talones de pago (empleados W-2), o 12-24 meses de estados bancarios si trabaja por cuenta propia o le pagan en depósitos.
- Identificación: pasaporte extranjero o matrícula consular — ambos aceptados explícitamente por varios prestamistas verificados.
- Crédito: un expediente de crédito en EE.UU. con su ITIN, o 2+ líneas alternativas con 12 meses de pagos puntuales. Vea construir crédito con ITIN.
La trampa del número que no coincide: si trabaja con un número distinto a su ITIN, los prestamistas exigirán los 2 años de declaraciones con el ITIN más transcripciones del IRS y una carta de explicación. Declarar consistentemente con su ITIN evita la mayor parte de esta fricción.
Directorio verificado de prestamistas ITIN
Verificamos cada programa en el sitio de la propia institución. Las filas de “prestamista non-QM” son programas mayoristas — se llega a ellos a través de un bróker hipotecario, no directamente.
| Institución | Tipo / cómo aplicar | Cobertura | Términos publicados |
|---|---|---|---|
| First National Bank of America (FNBA) (términos) | Banco · directo | Los 50 estados | 15% de entrada mínima; no exige SSN; acepta sin historial de crédito; permite fondos regalados; sin penalidad por prepago; atención bilingüe |
| Latino Community Credit Union (términos) | Cooperativa de crédito · directo | Propiedades en NC, SC, GA, VA | Hasta 95% LTV (5% de entrada) con el producto de tasa ajustable, solo residencia principal; las casas prefabricadas no califican para el 95% LTV; préstamo mínimo de $40,000; sin PMI; plazo fijo hasta 20 años, tasa ajustable hasta 30 años; membresía abierta con ITIN |
| Lower East Side People's FCU | Cooperativa de crédito · directo | Residentes de la ciudad de Nueva York | Hipotecas para residentes de NYC con SSN o ITIN; co-ops, co-ops HDFC y propiedades de 1 a 4 familias; 80-97% LTV (3-20% de entrada); plazos hasta 30 años; costos de cierre transparentes y asesoría financiera |
| WEOKIE Federal Credit Union | Cooperativa de crédito · directo | Oklahoma | 10% de entrada mínima (compras hasta 90% LTV); solo residencia principal; 2 años de declaraciones de impuestos presentadas con el ITIN; 30 días de talones de pago recientes; fijo a 30/20/15 años; se aceptan solicitantes sin historial de crédito; refinanciamiento con retiro de efectivo limitado a 80% LTV y $50,000 |
| Redwood Credit Union | Cooperativa de crédito · directo | Membresía en 8 condados del norte de CA; propiedad en cualquier parte de California | 20% de entrada mínima; puntaje de crédito mínimo de 620, y si no hay puntaje disponible se puede explorar un historial de crédito no tradicional; exige ITIN Y una tarjeta de residente permanente, permiso de trabajo o visa de trabajo vigentes — lo que excluye a titulares de ITIN sin autorización de trabajo |
| ACC Mortgage | Prestamista non-QM · a través de un bróker hipotecario | ~44 estados | Hasta 85% LTV (15% de entrada); FICO desde 620 o SIN puntaje con crédito alternativo; DTI máximo 50%; documentación completa, 12 meses de estados bancarios, 1099 o P&L |
| Angel Oak Mortgage Solutions | Prestamista non-QM · a través de un bróker hipotecario | 46 estados + DC | FICO mínimo 640; máximo 80% LTV (20% de entrada); compra o refinanciamiento de tasa y plazo hasta $750,000; retiro de efectivo hasta $550,000 con 75% LTV y FICO 680; fijo a 30 o 15 años; DTI máximo de 50% en compra o tasa y plazo y de 43% en refinanciamiento con retiro de efectivo; solo residencias principales; 3 meses de reservas; se permiten fondos regalados hasta el 50% de la entrada; extractos bancarios de 12 o 24 meses o documentación completa |
| A&D Mortgage | Prestamista non-QM · a través de un bróker hipotecario | La mayoría de estados | FICO mínimo 660 con hasta 80% CLTV en Prime y Super Prime; FICO mínimo 700 y hasta 70% CLTV en DSCR; préstamos hasta $1.5M; tarjeta ITIN vigente o carta del IRS más identificación oficial con foto no vencida |
| LoanStream Mortgage (OCMBC) | Prestamista non-QM · a través de un bróker hipotecario | La mayoría de estados | FICO mínimo 660; hasta 85% LTV en compra / 65% en refinanciamiento con efectivo; hasta $1.5M; declaraciones, estados bancarios o DSCR |
| Griffin Funding | Prestamista non-QM · directo | Varios estados | Entradas desde 20%; préstamos hasta $5M; acepta reportes de crédito extranjeros e historial de renta/servicios (el programa ITIN ahora está bajo foreign-national) |
| NJCC Statewide Down Payment Assistance (New Jersey Community Capital) (términos) | Ayuda para la entrada · vía prestamistas participantes | Nueva Jersey | De $10,000 a $30,000 según la necesidad (la página del programa dice "hasta $30,000"; la hoja informativa da el rango de $10,000 a $30,000), como subvención RECUPERABLE condonada 20% por año durante 5 años — el saldo prorrateado se debe si vende o refinancia la primera hipoteca dentro de ese plazo; ingresos iguales o menores al 100% del ingreso medio del área según la hoja informativa (la página web dice "menos del 100%"); solo residencia principal (1 a 4 familias); precio de compra máximo $625,000; se exige asesoría previa a la compra; la hoja informativa del programa indica que los titulares de ITIN son elegibles |
Cada fila fue verificada contra la página oficial del programa (o el documento de términos enlazado junto al nombre) el 2026-09-02, y cada URL de programa se volvió a comprobar en vivo el 2026-09-02. Los programas ITIN cambian rápido — confirme términos y disponibilidad antes de solicitar. Esta lista es informativa, no una recomendación; no recibimos compensación de ninguna institución listada.
Dos opciones más que vale la pena conocer:
- NACA (Neighborhood Assistance Corporation of America) — un programa nacional sin fines de lucro que acepta oficialmente miembros con ITIN: su lista oficial de documentos de compra tiene una ruta dedicada de “ITIN Member” (tarjeta ITIN o carta del IRS, Matrícula Consular o pasaporte de su país como identificación, más 2 años de transcripciones de declaraciones de impuestos). Sin entrada, a tasa de mercado, y con un proceso de consejería obligatorio que suele tomar meses — planifíquelo.
- CDFIs y cooperativas locales más allá de esta lista — busque en la red Inclusiv y pregunte específicamente: “¿originan primeras hipotecas para miembros con ITIN y cuáles son los términos actuales?”
Ayuda para la entrada: mayormente cerrada, con excepciones
La mayoría de los programas gubernamentales de asistencia para la entrada exigen SSN o estatus migratorio calificado — CalHFA de California, por ejemplo, ha limitado la elegibilidad a ciudadanos, nacionales y extranjeros calificados en su manual del programa (ese manual no pudo reverificarse el 2026-09-02 — confirme la regla vigente con CalHFA). Sus primeras hipotecas no son solo productos con seguro del gobierno: el propio índice de programas de CalHFA también incluye primeras hipotecas convencionales (CalHFA Conventional y CalPLUS Conventional), así que, si esa regla sigue vigente, lo que cierra la puerta es la regla de estatus migratorio, no el tipo de préstamo.
La excepción verificada: el programa estatal de asistencia de New Jersey Community Capital indica en su hoja informativa que los titulares de ITIN son elegibles. Lea bien el instrumento — la página del programa ofrece hasta $30,000 según la necesidad, y la hoja informativa lo describe como una subvención recuperable, condonada 20% por año durante cinco años, no dinero que simplemente se queda: si vende la casa o refinancia la primera hipoteca dentro de esos cinco años, el saldo prorrateado se vuelve exigible. Se limita a hogares con ingresos de hasta el 100% (la página web dice “menos del 100%”; la hoja informativa, “igual o menor al 100%”) del ingreso medio del área y a $625,000 de precio de compra, cubre solo residencias principales de una a cuatro unidades y exige asesoría previa a la compra. Con esas condiciones, esa ayuda más una hipoteca ITIN es actualmente la mejor combinación del país para quien compra en Nueva Jersey con intención de quedarse. En otros lugares, pregunte a organizaciones de vivienda locales — los programas municipales a veces aceptan ITIN aunque el programa estatal no.
Protecciones al consumidor que debe conocer (y señales de alerta)
- Las penalidades por prepago son generalmente ilegales en su préstamo. Las reglas federales de capacidad de pago prohíben penalidades por prepago en préstamos non-QM de consumo para vivienda. Si una oferta para su residencia principal incluye una, es una señal de alerta — retírese. (Excepción: préstamos de inversión/negocio.)
- El escrow normalmente es obligatorio. Como las tasas ITIN suelen cruzar el umbral de préstamo de precio más alto, el prestamista debe cobrar impuestos y seguro en una cuenta de escrow por al menos cinco años. Eso es normal, no una trampa.
- Cuidado con las prácticas predatorias. El Urban Institute documenta que los hogares latinos son blanco desproporcionado de productos predatorios. Compare al menos 2-3 ofertas; los prestamistas ITIN legítimos publican sus términos.
- Después de comprar: si puede reclamar la exención homestead del impuesto a la propiedad solo con ITIN varía por estado — algunas solicitudes exigen SSN, Texas exige una identificación estatal con la dirección, y varios estados no piden nada. Revise su estado en nuestra guía de exención homestead antes de asumir cualquier cosa.
El proceso, paso a paso
- Declare impuestos con su ITIN durante al menos 2 años (1 año en algunas cooperativas)
- Construya 12+ meses de historial de crédito — FICO vía tarjetas aseguradas y cuentas constructoras de crédito, o pagos documentados de renta/servicios
- Ahorre la entrada — apunte a 15-20% más costos de cierre (~3-4%) más reservas
- Obtenga preaprobación con 2-3 prestamistas de la lista verificada (o un bróker para los programas non-QM)
- Busque casa, haga oferta, cierre — el proceso de cierre es idéntico al de cualquier otra hipoteca
Para el recorrido completo con plazos, vea hipoteca ITIN paso a paso.
Use estos datos — gratis, con atribución
El directorio verificado de arriba es un conjunto de datos mantenido, no una lista de una sola vez. Cada fila se verificó contra la página del programa de la propia institución, y volvemos a verificar cada 90 días porque los programas ITIN cambian rápido (Griffin trasladó sus URLs de ITIN a foreign-national durante 2026). Si usted lleva una organización de vivienda, un CDFI, un sitio de ayuda legal o una redacción, tómelo:
Descargue los datos: itin_lenders.json — cada programa con su tipo, cobertura, términos publicados, canal de solicitud y enlace a la fuente.
Inserte el directorio — se actualiza cuando volvemos a verificar, así que su copia no queda obsoleta:
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title="Prestamistas hipotecarios verificados que aceptan ITIN" loading="lazy"></iframe>
<p style="font-size:.85rem">Prestamistas hipotecarios con ITIN verificados — datos por
<a href="https://migrantusa.com/es/banca/hipotecas-itin/">MigrantUSA</a></p>
Por favor conserve la línea de crédito — un enlace de vuelta a esta página es lo único que pedimos a cambio.
Cita sugerida: MigrantUSA, “Prestamistas hipotecarios que aceptan ITIN: programas verificados”, migrantusa.com/es/banca/hipotecas-itin/, consultado el [fecha].
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Última verificación: 2026-09-02. El directorio de prestamistas de arriba fue reverificado contra la página oficial del programa de cada institución en esa fecha. Las citas de reglas de programa detrás de esta página — la sección §5103.1 de la Guía de Freddie Mac, la regla de ciudadanía de CalHFA, los términos sin entrada de NACA y la hoja informativa de NJCC — conservan sus fechas anteriores y no se reconfirmaron en ese repaso. Los programas cambian con frecuencia — confirme siempre los términos vigentes directamente.
Información general procedimental con fines educativos. No es consejo legal, fiscal, financiero ni de inmigración. No recibimos compensación de ningún prestamista listado. Las leyes y los programas cambian — verifique con la institución antes de tomar acción.