Vender su casa con un ITIN — el Form 1099-S y la exclusión

Vender una casa con un ITIN funciona casi exactamente igual que vender con un número de Seguro Social. La exclusión de la sección 121 — hasta $250,000 de ganancia libre de impuestos, o $500,000 en una declaración conjunta — depende de cuánto tiempo fue dueño de la casa y vivió en ella, no del tipo de número de identificación del contribuyente con el que declara. Dos cosas sí cambian cuando el vendedor tiene un ITIN: el agente de cierre hará preguntas para determinar si aplica la retención federal de FIRPTA, y el Form 1099-S que emite el agente de cierre se cotejará contra su ITIN, así que la venta normalmente tiene que aparecer en su declaración de impuestos. Esta página cubre ambos temas, además de la retención estatal y los registros de base (costo) que determinan cuánta ganancia tiene usted realmente.

La exclusión de $250,000/$500,000 aplica a declarantes con ITIN

La sección 121 le permite excluir hasta $250,000 de ganancia por la venta de su casa principal — hasta $500,000 si presenta una declaración conjunta con su cónyuge. Para calificar, debe cumplir dos pruebas, ambas medidas contra los cinco años que terminan en la fecha de la venta:

  • Prueba de propiedad: fue dueño de la casa durante al menos 24 meses (2 años) de los últimos 5 años.
  • Prueba de uso: la usó como su residencia durante al menos 24 meses (2 años) de esos mismos 5 años.

Los dos períodos de 24 meses no tienen que ser los mismos meses — por ejemplo, puede cumplir la prueba de uso como inquilino antes de comprar la casa — pero ambos deben caer dentro de la ventana de cinco años. También hay una regla retrospectiva: usted no es elegible si ya excluyó ganancia por la venta de otra casa durante los dos años anteriores a esta venta.

Nada en estas pruebas pregunta por el estatus migratorio ni por el tipo de TIN en su declaración. Un extranjero residente que presenta el Formulario 1040 con un ITIN y cumple las pruebas de propiedad y de uso reclama la misma exclusión que cualquier otro declarante. (Los vendedores no residentes enfrentan un asunto aparte — la retención FIRPTA — que se cubre más abajo.)

Form 1099-S: quién lo envía y a qué lo obliga a usted

El Form 1099-S, Proceeds From Real Estate Transactions, lo presenta la persona responsable de cerrar la transacción — normalmente el agente de liquidación que figura en el Closing Disclosure. Si no figura ningún agente de liquidación, la responsabilidad baja por una jerarquía: el abogado del comprador, el abogado del vendedor, la compañía de título o plica (escrow) que desembolsa los fondos, y luego el prestamista hipotecario. El formulario reporta el monto bruto de la venta, la fecha de cierre y la dirección de la propiedad, y una copia va al IRS bajo su ITIN.

Hay una excepción importante. El agente de cierre no está obligado a emitir un 1099-S por la venta de una residencia principal si usted firma una certificación escrita que declare que toda la ganancia es excluible bajo la sección 121, que el precio de venta es de $250,000 o menos ($500,000 o menos para vendedores casados), y que no ha habido ningún período de uso no calificado después del 31 de diciembre de 2008. Los agentes de cierre normalmente presentan esta certificación en la firma — léala con cuidado y fírmela solo si cada afirmación es cierta en su caso.

La regla de reporte en su declaración se deriva directamente de esto: debe reportar la venta en el Formulario 8949 y el Anexo D si recibió un Form 1099-S o si no puede excluir toda su ganancia. Si firmó la certificación, no recibió 1099-S y toda su ganancia es excluible, la venta no tiene que aparecer en su declaración en absoluto.

FIRPTA: el eje residente-vs-no-residente

FIRPTA es donde los vendedores con ITIN necesitan precisión. La ley federal exige que el comprador retenga el 15% del monto realizado (generalmente el precio de venta) cuando compra bienes inmuebles en EE. UU. a una “persona extranjera”. El comprador es el agente de retención y sigue siendo responsable si la retención era obligatoria y se omitió, así que los agentes de cierre se toman esto en serio.

El eje es la definición. Una persona extranjera es un individuo extranjero no residente (o una corporación, sociedad, fideicomiso o sucesión extranjera). Según el IRS, la definición “no incluye a un individuo extranjero residente”. Que usted sea extranjero residente para fines fiscales depende de la prueba de la tarjeta verde o de la prueba de presencia sustancial — no de tener un SSN. Un titular de ITIN que cumple la prueba de presencia sustancial es extranjero residente y no está sujeto a la retención FIRPTA. Un titular de ITIN que es extranjero no residente sí es persona extranjera, y el 15% aplica.

Así lo resuelve el agente de cierre: un vendedor residente entrega al comprador una certificación de estatus no extranjero — una declaración, firmada bajo pena de perjurio, con el nombre del vendedor, su número de identificación de contribuyente de EE. UU. y su dirección de domicilio. Un ITIN es un número de identificación de contribuyente de EE. UU. para este propósito, lo cual es una razón práctica para confirmar que su ITIN está activo antes del cierre — vea cómo renovar su ITIN, y si nunca ha tenido uno, empiece en cómo solicitar un ITIN. El comprador puede confiar en la certificación a menos que tenga conocimiento real, o reciba aviso de un agente, de que es falsa.

Si usted es un vendedor no residente, la retención todavía puede reducirse o evitarse: no se requiere retención si el comprador adquiere la propiedad como residencia y el monto realizado es de $300,000 o menos (con el comprador planeando vivir allí al menos el 50% de los días en que la propiedad se use durante cada uno de los dos primeros períodos de 12 meses después de la transferencia), y una tasa reducida del 10% aplica a ventas como residencia del comprador entre $300,000 y $1 millón. El monto retenido se remite con el Formulario 8288, y el Formulario 8288-A documenta la retención a su nombre.

Retención estatal: el ejemplo de California

Algunos estados operan su propia retención de bienes raíces en paralelo a FIRPTA. En California, la persona de plica (escrow) de bienes raíces retiene el 3 1/3% del precio total de venta (o una alternativa electiva calculada sobre la ganancia) a menos que el vendedor certifique una exención en el Formulario 593 antes del cierre de la plica. La exención más común: la propiedad fue usada por última vez como residencia principal del vendedor en el sentido de la sección 121 del IRC — y para la exención de California, sin considerar el período de dos años. Una casa usada por última vez como alquiler, casa de vacaciones o segunda vivienda no califica. Si está vendiendo en otro estado, pregunte al agente de cierre desde temprano si aplica algún formulario de retención estatal — vea su guía de impuestos estatales.

Conserve sus registros de base (costo) — deciden si usted debe algo

Su ganancia es el precio de venta menos su base ajustada, y la base es generalmente lo que pagó por la casa — incluidos efectivo, deuda y gastos de compra — aumentada por el costo de las mejoras que añaden valor (un techo nuevo, una ampliación, una cocina remodelada). Cada dólar de base documentada es un dólar menos de ganancia medida contra el tope de $250,000/$500,000. Conserve los estados de cierre de la compra, recibos y contratos de las mejoras, y registros de cualquier depreciación anterior si alguna vez alquiló parte de la casa (reglas de reporte de ingresos de alquiler). Si recibe un aviso del IRS después de la venta, identifíquelo antes de responder — vea nuestra guía de códigos de aviso del IRS.

Información relacionada

Última verificación: 2026-06-11. Fuentes: IRS Tema 701 — venta de su casa, IRS — instrucciones del Form 1099-S, IRS — retención FIRPTA, IRS — definiciones de FIRPTA.

Información general — no constituye asesoría fiscal. Los cierres de bienes raíces avanzan rápido y los errores de FIRPTA son costosos; involucre a un Enrolled Agent o CPA antes del cierre si su estatus de residencia no está claro.